リノベーション費用を
住宅ローンに組み込む方法
一体型ローンのメリットと審査のポイント
IROHAHOME 編集部
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー監修
物件価格 + リノベ費用
= 一本のローンで借りられる
中古マンションを購入してリノベーションする場合、多くの方が悩むのが「お金の借り方」です。
「物件購入とリノベ、別々にローンを組むの？」
「リフォームローンは金利が高いって聞いたけど…」
実は、物件購入費用とリノベーション費用を一本の住宅ローンにまとめられる「一体型ローン」という方法があります。
今回は、この一体型ローンのメリットと、審査を通すためのポイントを詳しく解説します。
この記事でわかること
- 一体型ローンと別々に借りる場合の違い
- 一体型ローンの審査で重要なポイント
- 必要書類と手続きの流れ
- ワンストップ会社を選ぶメリット
1. 住宅ローンとリフォームローンの違い
まず、基本的な違いを押さえておきましょう。 中古物件を購入してリノベーションする場合、お金の借り方は大きく2パターンあります。
パターン1別々に借りる
- 住宅ローン物件購入費用
- リフォームローン工事費用
デメリット
- ・リフォームローンは金利が高い（2〜5%）
- ・返済期間が短い（10〜15年）
- ・月々の返済額が増える
パターン2一体型ローン
- 住宅ローン1本物件＋工事費用
メリット
- ・住宅ローン金利が適用（0.3〜1.5%）
- ・返済期間が長い（最長35年）
- ・住宅ローン控除の対象になる
2. 一体型ローンで借りられる金額の目安
一体型ローンでは、物件価格とリノベーション費用の合計額を借りることができます。 ただし、銀行によって上限や条件が異なります。
- リノベ費用の上限物件価格の50%〜100%まで
- 借入総額の上限年収の7〜8倍程度
- 返済比率の目安年収の30〜35%以内
- ※銀行・審査状況により異なります
具体例：年収500万円の場合
借入可能額の目安：3,500万円〜4,000万円
例）物件2,500万円 + リノベ1,000万円 = 3,500万円 → 一体型ローンで借入可能
3. 一体型ローン審査のポイント
一体型ローンの審査では、通常の住宅ローン審査に加えて、リノベーション工事の内容も審査対象になります。
① 工事見積書の提出が必須
銀行は「本当にその金額が工事に使われるか」を確認します。 そのため、詳細な工事見積書の提出が求められます。
よくある失敗パターン
「物件を先に契約してから、工事会社を探す」というケースでは、 ローン審査に間に合わず、一体型ローンが使えなくなることがあります。
② 工事会社の信頼性
銀行によっては、工事会社の実績や財務状況もチェックされます。 創業年数が浅い会社や、過去にトラブルがあった会社だと、 審査が通りにくくなる場合があります。
③ 工事完了までの資金管理
一体型ローンでは、融資実行のタイミングが重要です。 多くの銀行では、以下のような流れになります。
- 1
物件引き渡し時
物件代金分を融資実行
- 2
工事着工時
工事代金の一部（着工金）を融資実行
- 3
工事完了時
残りの工事代金を融資実行
4. 必要書類チェックリスト
一体型ローンの申込みには、通常の住宅ローンより多くの書類が必要です。 事前に準備しておくと、手続きがスムーズに進みます。
本人確認書類
- ・運転免許証または健康保険証
- ・住民票（家族全員記載）
- ・印鑑証明書
収入証明書類
- ・源泉徴収票（直近2〜3年分）
- ・確定申告書（自営業の場合）
- ・課税証明書
物件関連書類
- ・売買契約書
- ・重要事項説明書
- ・登記簿謄本
- ・物件のパンフレット・図面
リノベ関連書類
- ・工事請負契約書
- ・詳細見積書
- ・工事図面・プラン
- ・工事会社の会社概要
5. ワンストップ会社を選ぶメリット
一体型ローンを利用する場合、物件探しとリノベーションを同じ会社に依頼する「ワンストップ」が圧倒的に有利です。
ワンストップのメリット
- 物件契約と同時に工事見積書を用意できるため、ローン審査がスムーズ
- 銀行との調整を一括で対応してくれるため、手続きの負担が軽減
- 物件価格とリノベ費用のバランスを最初から考慮した提案が受けられる
- 提携銀行が多いため、審査が通りやすい銀行を紹介してもらえる
IROHAHOMEでは、物件探しから設計・施工まで一貫して対応しています。 さらに、提携銀行多数のため、お客様の状況に合わせて最適な銀行をご紹介できます。
まとめ
中古マンション購入＋リノベーションを検討している方は、一体型ローンを活用することで、金利を抑えながら理想の住まいを実現できます。
- 一体型ローンなら、住宅ローン金利（0.3〜1.5%）が適用される
- 審査には詳細な工事見積書が必要
- ワンストップ会社なら、手続きがスムーズ
IROHAHOMEでは、物件探しの段階から「いくら借りられるか」「月々の返済額はいくらか」を シミュレーションしながら進めていきます。 まずはお気軽にご相談ください。
